投資

2020/10/24

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転売

2020/10/22

転売・せどりは高額商品を扱うべし【実例あり】

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投資

2020/10/18

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投資

2020/10/16

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投資

2020/10/14

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投資

お金がない人が不動産投資を始める方法

不動産投資、興味あるんだけど、貯金が少ないから難しいのかな?資金がなくても始められるのか知りたいです。

 

こんな疑問に答えていきます。

 

お金がない人が不動産投資を始める方法

不動産投資は物件も重要ですが、自己資金や自分の属性に合わせて戦略を決めることが大切です。

 

今回は、資金が少ない人向けに具体的に考えていきます。

 

戸建投資がおすすめ

ここ数年不動産投資のなかでブームなのが、戸建投資です。

 

人気の理由はいくつかあります。

 

戸建投資のメリットとしては

・賃貸の戸建は人気があるのに供給が少ない
・少資金ではじめられる
・利回りが高い
・売却がしやすく投資出口が取りやすい

 

といった点が挙げられます。

 

投資金額が少なくてすむので、資金のない初心者の方には最適な不動産投資方法です

 

資金があれば現金買いも可能です。

 

戸建投資のデメリット

戸建投資は初心者に取り組みやすい方法なのですが、デメリットもあります。

・高利回りでないと融資がつかない
・リフォーム等の手間がかかる
・規模拡大に時間がかかる

 

といった点もあります。特に、投資規模を増やして収入を増やしていくには、時間がかかるといった点がネックです。

 

ある程度収入があるサラリーマンの場合は、中古の一棟アパート投資の方がおすすめです。

 

サラリーマンには築古中古アパートもおすすめ

ある程度の融資が受けられれば、築古中古アパート投資もおすすめです

 

築古中古アパートのメリットとしては

・レバレッジがきく
・規模拡大しやすい
・出回っている物件の数が比較的多い

 

やはり、融資を使ってレバレッジをかけるには一棟アパートの方が適しています。この場合、比較的融資が出やすい3,000万円以下の物件がターゲットになります。

 

中古戸建と築古中古アパートをミックスして買い進めるやり方もあります。

 

築古中古アパート投資のデメリット

築古中古アパート投資には

・空室リスクがある
・原状回復など経費がかかる
・融資の場合、自己資金が必要

 

といったデメリットもあります。

 

リフォームが必要になるので、利回りは10%以上は欲しいところです。また、リフォーム費用も戸建よりも余計にかかる場合が多いです。

 

物件の選定がよりシビアになります。

 

戸建投資でも自己資金は必要

不動産投資は資金がなくても大丈夫、と思ってませんか?

 

結論からいうと、不動産投資は現金がない人は、やめたほうがよいです

 

理由を説明します。

 

なぜ自己資金が必要なのか?

戸建や築古木造アパートの場合、以下のような費用が発生します。

 

・融資の際の頭金
・リフォーム費用
・諸経費、税金
・現金買いの場合

 

不動産は本当にお金がかかる投資です。規模の小さい戸建であっても、リフォーム費用は必要です。単縦に表面利回りだけを見てはいけないです

 

中古戸建、築古アパート投資はリフォーム費用がどれぐらいかかるか、初心者のうちはなかなか判断がつきません

 

リフォーム費用は余裕をみておく

築古の物件の場合、大規模な修繕が必要な場合も出てきます。

 

特に水回りなどの設備系の不具合は、必ず修繕が必要になります。余裕資金を見ていないとお手上げになる場合もあります

 

手持ちの資金はなるべく取っておいて、融資を活用しましょう。

 

戸建投資には最低300万は必要

戸建をキャッシュで買えるぐらいの自己資金は必要になります。最低300万、できれば500万はほしいところ。

 

資金のある場合、現金で買うことを検討すると思いますが、全額を現金で購入するのはやめた方が良いです。

 

戸建投資でも融資を使うメリット

現金買いは安全、融資は危険と思われがちですが、そうではありません。

 

資金が500万円ある場合、現金で500万円の物件をひとつ買うよりも、100万円を頭金に500万円の物件を3つ買うほうが良いです。

 

融資を使うメリットとしては

・レバレッジがきく
・金融機関の信用と実績ができる
・リスクが分散される

 

などがあります。

 

融資を使うことで投資の拡大スピードが上がります

 

ある程度資金がたまったら現金買いを混ぜていく、返済の終わった物件を共同担保に入れて、さらに買い進める、といった戦略も取りやすくなります。

 

不動産投資は融資戦略がキモ

不動産jは、どんな物件を買うかよりも、どうしたら金融機関の融資を受けられるか?を考えた方が良いです。

 

具体的に見ていきます。

 

資金のない人の融資戦略【フリーランス編】

投資初心者で年収・貯金が少ない場合の戦略です。

 

自営業・フリーランス、年齢が若い、収入が少ない、といった人を想定しています。

 

投資のポイントは下記のとおり

・物件対象は中古戸建
・高利回り物件で金額は500万円以下
・政策金融公庫の融資を使う

 

最初は500万以下の戸建から始めるのが、リスクが少ないです。融資を使うにはある程度の利回りが必要になります。

 

金融機関は政策金融公庫がおすすめです。

 

資金のない人の融資戦略【サラリーマン編】

投資初心者で貯金は少ないが、500万程度の年収がある場合の戦略です。

 

投資のポイントは下記のとおり

・物件対象は中古戸建か築古一棟アパート
・金額は2,000〜3,000万円まで
・政策金融公庫、信用金庫をつかう

 

年収があるサラリーマンの場合、まずは一棟アパートにチャレンジすることをおすすめします。

 

だめなら戸建投資からはじめてもOKです。

 

金融機関はまずは政策金融公庫から打診してみましょう。

 

政策金融公庫が初心者におすすめな理由

政策金融公庫の特徴としては

・個人属性はあまり重視しない
・耐用年数切れの築古物件でも融資が出る
・利回りが出る古い物件が良い
・返済期間は10年または15年

 

個人の属性は銀行ほど重視しないので、年収が低い、資金が少ないといった人でもチャンスがあります。

 

特に耐用年数オーバーの築古物件でも融資が可能なので、おすすめです。

 

政策金融公庫から融資を受けるステップ

政策金融公庫は全国に支店がありますので、居住地に関係なくアプローチが可能です。

 

具体的に政策金融公庫から融資を受けるステップとしては

①最寄りの公庫に相談
②面談
③審査

 

といった流れになります。

 

面談の際の必要書類としては

・事業計画書
・申込書類一式
・見積書
・収支シミュレーション資料等

 

などが必要です。

 

特に、事業計画書や、返済計画などが重要になります。

 

収益がきっちりと出る物件で、返済が確実にできることをアピールできる資料を作成しましょう。

 

政策金融公庫の面談時のポイント

融資の承認手続きがスムーズに回るように、具体的な数値に落とし込んだ資料を提出することが重要です。

 

面談にそなえて、なぜ自分が不動産賃貸業をしたいのか?等のストーリーを事前にしっかり考えて、準備しておきましょう

 

自分の言葉で筋道だてて説明ができるように、面談の予行演習をしておくことが大切です。

 

資料は、具体的な数値で説明されていることが、とにかく大切です。数字の妥当性があると、審査がスムーズに回ります。プラスでアピールポイントがあるとなお良しです。

 

はじめての不動産投資【物件選定編】

それでは、資金がない場合の物件探しはどのようにしたらよいのでしょうか。

 

解説していきます。

 

投資の対象エリアはどこが良いか

投資の対象エリアは、居住地によって変わってきます。

 

ポイントとしては、自宅からあまり遠くないほうが良いです。

 

戸建てや築古アパートの場合、自分でリフォームをする場合もあります。休日に自宅から通うことになりますので、片道1時間以内の物件を選ぶのが無難です。

 

東京都内に在住であれば、埼玉、千葉 神奈川までが対象になります。地方都市であれば、家賃需要のある市街地エリアが良いでしょう。

 

戸建投資のエリア選定基準

戸建投資の場合は、アパートよりも対象エリアの幅は広いです。

・スーパー、国道に近い
・駐車場の有無
・周辺に学校や商業施設がある

 

といった条件を満たせば、駅近でなくても問題ありません。

 

地元に近いエリアであれば、周辺事情も把握しやすいのでおすすめです。

 

戸建投資の価格帯は300万前後

物件価格は安いに越したことはありませんが、50万、100万とかの激安戸建物件は難易度が高いです。

 

激安物件にはそれなりの理由があります。多くはかなりの大規模なリフォームが必要になる場合が多いです。

 

DIYやリフォーム業者の経験がないうちはあまり無理をしない方が買える可能性が高くなります。300万前後からが無難です。

 

戸建物件の探し方

戸建ての場合、実需向けに売られているものがほとんどなので、投資家としては競合が少なく探しやすいです。

 

また、戸建てとして出ている物件よりも、古家付きの土地として売られている物件が狙いめです。

 

売り主が売り急いでいる場合もあるので、大幅な値引きも可能な場合があります。現金買いならなお有利です。

 

エリアを絞って、地元の不動産屋からの情報をこまめに収集することが大切です。

 

今は不動産投資を始めるタイミングなのか

今は不動産をはじめるのに良い時期なのだろうか?という疑問を持つかと思います。でも、この考え方はあまり意味がないです。

 

理由を説明していきます。

 

不動産はタイミングを見て始めるものではない

結論から言うと、不動産投資はタイミングをみて始めるものではない、ということです。

 

タイミングを図る投資は上手くいかない」という投資の格言もあります。

 

不動産の価格サイクルは 5〜10年周期

不動産の価格には周期があります。

 

2011年ごろまでは

・不動産価格→安い
・利回り→高い
・タイミング→買い時

 

でした。

 

しかしアベノミクス以降は金融緩和もあり、

・不動産価格→高い
・利回り→低い
・タイミング→買い時ではない

 

となっています。

 

不動産価格はこのように、投資に適したサイクルが5〜10年周期でやってくる、という傾向があります。

 

不動産の「買い」の時期と「買える」時期のちがい

ここで難しいのは、買いのタイミングです。不動産は融資を引いて買うのが前提なので、

 

 買い時のタイミング→融資が出ない

 買い時じゃないタイミング→融資が出る

 

といった傾向があります。

 

今、不動産は買いのタイミングなのか

2020年現在でい言うと、不動産価格はピーク時よりやや下がる傾向がみられ、買い時とも言えます。

 

しかし融資は閉まっており、投資を始めるには難しい時期とも言えます。

 

じゃあ、今から不動産投資を始めるのはむずかしそうだね・・もうちょっと待った方がよいのかな?

 

不動産も株式もタイミングを計るのは難しい

結論から言うと、不動産の適切な投資タイミングは、

 

 常に「今」が投資すべき時期

 

となります。

 

融資が出ればそれは投資するタイミングなのです

 

株式と違い不動産の価格推移は緩やかです。

 

家賃相場の動きも、平均で見るとあまり変化がないので、購入時期を計るのはあまり意味がありません。融資が引ける時が買いのタイミングなのです。

 

まずは融資を受けて投資を始めることが大切

不動産投資は融資ありきです。そして継続的に融資を受け続ける、と言うのが資産を拡大、安定していくキモになります。

 

いつでも融資が引ける状態まで安定させることではじめて、タイミングを図った投資も可能になります。

 

ですので、まずは投資タイミングよりも、どうやって融資を受けて不動産投資を始めるか、に集中することが重要です。

 

まとめ

・資金のない初心者には戸建投資がおすすめ
・年収がある程度あれば築古一棟アパートが良い
・融資は政策金融公庫が使える
・不動産投資のタイミングは常に「今」

 

では、また。

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