絶対避けるべし！不動産投資のリスク9つ

 

こんな疑問に答えていきます。

 

絶対避けるべし！不動産投資のリスク9つ

不動産投資は、投資金額が大きいですし、一度の失敗が命取りになりかねません。

 

銀行融資も住宅ローンと同じように考えていると、後々痛い目うので注意が必要です。

 

不動産投資にかかるリスクについて検証していきます。

 

返済ができない

不動産投資で得られる収入は

 

 家賃収入　-　必要経費　-　借り入れ返済　=　収入

 

となります。

 

必要経費と毎月の返済は家賃収入の範囲内にする必要があります。返済比率は家賃収入の50％以下が目安となります。

 

しかし、利回りが低い物件を買ってしまった場合、空室が続くとキャッシュフローが出なくなり、最悪持ち出しになる可能性があります。

 

また、節税対策でそもそも収益が出ない物件を買っている場合なども、本業の収入が減った、失業した、などで返済ができなくなる可能性があります。

 

空室が埋まらない

賃貸物件の場合、空室リスクは大きいです。そもそも入居者がいなければ家賃収入はゼロです。

 

例えば、賃貸需要のない立地の中古物件などの場合、今の入居者が退去したら次の入居が全然決まらない、といった事例はよくあります。

 

部屋数の少ないアパートやワンルームマンションなどは、空室の影響が大きいので注意が必要です。

 

管理ができていない、不動産管理会社の入居付けが弱いなど、空室の原因は色々あります。

 

物件の立地が悪い

不動産投資において、投資物件の立地は重要です。

 

など、ひと口に立地といっても様々な要素がありますが、賃貸需要がある場所で不動産投資を行うことがマストになります。

 

利回りが高いという理由だけで、立地が悪く家賃需要がない場所で不動産投資をするのは危険です。

 

物件管理のトラブル

サラリーマン大家の場合、自主管理は難しいため、管理会社の協力は不可欠になります。

 

管理会社選びがとても重要になります。よほどの好条件の物件でない限り、日々の管理業務は必ず発生します。

 

など管理業務は多岐に渡ります。

 

仕事ができない管理会社を選んでしまうと、物件の管理が行き届いていない、空室だらけの物件になってしまいます。

 

収益がでない

物件選びを間違えると、キャッシュフロー（利益）が出ない、最悪赤字、といった事態が起こります。

 

建物の割合が大きく、減価償却期間が短い築古物件などで、こうした事態が起こりやすいです。

 

築古物件の場合、減価償却期間中は利益が出ていても、減価償却が終了後に課税額が跳ね上がってしまい持ち出しになってしまう、いわゆる「デッドクロス」の状態になる可能性もあります。

 

物件が買えない

不動産は、書籍などで勉強したからといって、良い物件が見つかるというのものではありせん。

 

こんな感じでは良い物件は買えません。

 

不動産投資は買った時で勝負が決まります。条件の良い物件は、業者も投資家も取り合いです。条件の良い物件が、始めたばかりの初心者投資家に回ってくる確率は非常に低いです。

 

勉強だけして、物件探しに時間と労力を割かなければ良い物件は買えません。

 

融資が引けない

不動産投資は融資を引いて購入するのが一般的です。

 

初心者の場合、銀行開拓を自分でするのは大変な労力が必要です。

 

こうした状況だと、なかなか融資は付きづらいです。

 

アベノミクス以降、不動産会社の紹介で銀行融資が比較的簡単に出ていた時期もありましたが、現在はかぼちゃの馬車事件の影響もあり、銀行の融資基準が厳しくなっています。

 

入居者トラブル

保有物件の入居者のトラブルも、頻繁に起こる可能性のあるリスクです。

 

などのトラブルがあります。

 

家賃滞納は、保証会社などを入れることである程度は回避できますが、素行の悪い入居者を事前に把握するのは難しいです。

 

また、近年は独居高齢者も増えているので、孤独死などもレアケースではなくなってきています。

 

管理会社がしっかりしていない物件では、こうした事態が起こりがちです。

 

業者に騙される

業者に勧められるままに、良くない物件を買ってしまう事例も多いです。

 

例えば

 

といったものが挙げられます。

 

販売業者に明らかに悪意があるかどうかはともかく、物件の良し悪しを判断できる目を持たないと、イマイチな物件や、持っているだけでリスクが増えていくような物件を買ってしまうことになります。

 

不動産投資のリスクを避けるには

不動産投資のリスクを避けるには、事前の準備が重要です。

 

しっかりと理解して、実践していけば大きな失敗はしなくて済みます。

 

順番にみていきます。

 

購入時は自己資金を入れる

資金効率を重視すると、どうしてもフルローンの方が良いと考えがちですが、実際は自己資金はある程度入れた方が良いです。

 

といったメリットがあります、返済のスピードも上がるので次の融資も引きやすくなります。

 

良い立地を選ぶ

不動産投資において立地は重要です。1に立地、2に立地、3、4がなくて5に立地といわれるゆえんです。

 

といったメリットがあります。なかなか立地の良い物件は巡り会いませんが、根気よく探す価値はあります。

 

利回りを上げる

投資利回りを上げることで、利益を上げるだけでなくリスクも減らすことができます。

 

安く買うこと以外にも、差別化の工夫で利回りを上げることができます。

 

市場に流通している物件を買うだけでは差別化は難しいです。創意工夫とアイディアで物件価値を高める努力が必要です。

 

数をこなす

良い物件にはなかなか出会えません。不動産は「千三つ（せんみつ）」と言われています。1000件探して、良い物件は３件ぐらいということです。

 

良い物件をゲットするには日々の努力が絶対に必要です。

 

物件のリサーチと、業者開拓、銀行開拓です。泥臭い作業ですがこれらをつづけることで、良い物件が見つかります。

 

銀行融資を攻略する

物件を買えない状況を打開するには、金融機関を攻略するしかありません。

 

融資を制するものは不動産投資を制する、です。

 

銀行の物件評価方法などを、担当者から聞き出すことも重要です。

 

管理会社を味方につける

管理会社の動きは重要です。不動産は年数がたてば劣化もしますし、賃料も下がっていきます。

 

物件の価値を維持し、入居者募集をスムーズに行う必要があります。

 

管理会社は担当営業の手腕が問われます。オーナー自らも管理に積極的に関与して、担当者のモチベーションを維持するようにしましょう。

 

販売業者を見極める

悪徳業者、三為業者には注意しましょう。不動産業界は魑魅魍魎の世界です。粗悪な物件を売り込もうとする業者も少なくありません。

 

マンション投資をメインにしている不動産業者はあまりよくないです。

 

業者主催で派手に告知しているセミナーや勉強会は、参加を避けましょう。

 

自己資金をためる

不動産リスクの大半は、自己資金がない状態でフルローンを組んで不動産投資を始めることに原因があります。

 

最初はどうしても手出しを少なくしたいものですが、物件取得後、空室リスク上昇してきた場合、自己資金を入れないリスクが顕在化してきます。

 

最近はフルローンを出す金融機関も減ってきましたので、実質的に自己資金がないと不動産投資は難しくなってきています。

 

不動産業者選びは紹介が良い

不動産業者選びは、信頼のおける一般の大家さんから紹介してもらうのが良いです。

 

知識武装は必要ですが、なかなかそれだけでは業者の見極めは難しいです。紹介された業者であればある程度リスクを減らすことができます。

 

業者の言いなりで買わされないためにも、自分だけの物件選びの基準を持っておくことが大切です。

 

不動産投資の勉強やコネクションづくりは重要

不動産投資は知識や経験がとても大事です。

 

初心者の場合、特に注意すべき事項について挙げておきます。

 

不動産投資関連の本を読む

基本的な知識を身に付けるのは重要です。

 

実際に不動産投資を始める前に、最低でも不動産関連の書籍は１０冊は読んでおきたいです。

 

おすすめの本を３冊挙げておきます。

・金持ち大家さん」になる! アパート・マンション成功投資術 : 浦田 健著
・不動産投資 1年目の教科書 : 玉川陽介著
・学生でもできた! 逆転不動産投資術 : 石渡 浩著

 

セミナーに参加する

不動産セミナーに参加してみるのもおすすめです。

 

ツイッターでも、＃不動産セミナー、で検索するとたくさんヒットします。良さそうな人がいればフォローして参加してみましょう。

 

業者系のセミナーではなく、実績のある大家さんが講師をしているものが良いです。

 

大家会などで知り合いをつくる

最近は各所で大家会などの勉強会が開催されています。

 

ツイッターなどでもたくさんのコミュニティーがあるので、是非チェックして参加してましょう。初心者は気後れすると思いますが、みなさん親切に色々教えてくれます。

 

実際、集まって参加できるものの方がおすすめです。先輩大家さんの意見がどんな本よりも役に立ちます。

 

メンターを探す

大家会などで知り合った方で、このひと！という人がいれば、個人的にお金を払ってでも教えてもらうのはありです。

 

セミナーや塾を開催している人でなく、自分と境遇の近いサラリーマン大家さんなら直良しです。

 

金融機関や業者などを紹介してもらえる可能性もあり、絶対のおすすめです。

 

まとめ

 

では、また。