投資 米国企業分析

2020/11/29

XRPだけじゃない、仮想通貨企業Ripple(リップル)の革新性

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米国企業分析

2020/11/23

Robinhood(ロビンフッド)ミレニアム世代の投資アプリ

Robinhood(ロビンフッド)ミレニアム世代の投資アプリ 米国の株式取引投資アプリ「ロビンフッド」が手数料無料という画期的なサービスを打ち出し、若年層を中心に利用者数が急増している。   ロビンフッドは「アメリカの金融システムを民主化したい」という願望から考案され、若い世代の投資家に手数料無料で取引できるプラットフォームを提供することでオンライン投資家を熱狂させているのだ。   若者の株式市場への参加をサポートする ロビンフッドの創業者Vlad Tenev(ウラジミール・テネフ)は ...

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転売

2020/11/19

転売初心者のためのヤフオクの使い方【わかりやすく解説】

ヤフオクって使ったことないんだよね。不用品を売るならヤフオクがいいって聞いたんだけど、出品方法とか詳しく教えて欲しいです。   こんな疑問に答えていきます。   転売初心者のためのヤフオクの使い方【わかりやすく解説】 ヤフオクは1999年にサービスをスタートました。オークションサイトといえばヤフオクというぐらい老舗ですが、マニア向け商品などは今でも実績No1の販売プラットフォームです。   オークションは入札形式で価格が上がっていく仕組みなため、購入側も安く買える可能性があり ...

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投資

2020/11/15

不動産投資が意外と儲からない原因とは【回避は可能】

不動産投資は不労所得なのが良いよね。でも意外と儲かってない人も多いって聞いたけどなんででしょう?不動産投資できちんと利益が残る方法が知りたいです。   こんな疑問に答えていきます。   不動産投資が意外と儲からない原因とは【回避は可能】 不動産投資は不労所得と言われますが、株式投資の配当と比べると全く性質が違います。   不動産は投資というよりも、賃貸業ビジネスです。当然、上手く運営しないと利益が出ない、ということは十分にありえます。   結果として、不動産投資は世 ...

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投資

2020/11/11

ビットコインをガチホできない人がやりがちな行動3つ

ビットコインは値動きが激しいからトレードしたら儲かりそう。実際ガチホするのとどっちが良いのか、教えて欲しいです。   こんな疑問に答えていきます。   ビットコインをガチホできない人がやりがちな行動3つ 仮想通貨の投資法としては、ビットコインを買って何もせずに長期間保有する、いわゆる「ガチホ」が最強です。   これは2016年~2017年の仮想通貨ブームの頃に買っていた人は、痛感していることだと思います。実際、2017年からビットコインをホールドし続けられた人は非常に少ないの ...

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投資

少額から始める不動産投資はおすすめ【資金100万円でも可能】

不動産投資始めてみたいんだけど、資金があまりないのが悩み。少額から不動産投資を始める方法があれば教えて欲しいです。

 

こんな疑問に答えていきます。

 

少額から始める不動産投資はおすすめ【資金100万円でも可能】

不動産投資を始めるには、ある程度の資金が必要と言われています。ですが、実際は少額でも取り組むことは可能です。

 

少額で可能な不動産投資の種類について、具体的に説明していきます。

 

ワンルームマンション投資

ワンルームマンションは価格が手ごろなので、サラリーマンにも人気のある投資法です。価格帯も1千万円前後からはじめられ、ローンもつきやすいです。

 

しかし、投資として取り組むにはおすすめできません。

・利回りが低い
・空室リスク
・持ち出しになるリスク

 

と、メリットよりもデメリットが多いのです。

 

結論としてフルローンが出ても、ワンルームは買うべきではないと言えます。

 

戸建て投資

少額でできる不動産投資として人気の手法に、戸建投資があります。

 

最近は不動産投資への融資も厳しくなっていて、数千万円、1億円といった融資は出づらくなっていることもあり、最初に始めるなら戸建投資は非常におすすめです。

・100万〜300万円ぐらいからスタート可能
・リスクが少ない
・融資も出やすい

 

といったメリットがあり、利回りも出やすいのが特徴です。

 

ただし、リフォームなどに時間や手間がかかる場合があり、投資効率はあまり良くないです。

 

築古アパート投資

戸建投資以外で少額から可能な投資に、築古一棟アパート投資があります。

 

戸建よりも規模が大きいため、利益が多くなります。銀行融資が前提になりますが、レバレッジを効かせつつ、初期投資額はある程度抑えることが可能です。

・自己資金100万〜300万円ぐらいから可能
・融資でレバレッジが効く
・戸建よりも投資効率が良い

 

競争が激しいため、物件探しは戸建よりも難易度高めになります。

 

融資も工夫が必要になりますが、上手くいけば規模拡大は戸建投資よりも早いのでおすすめです。

 

不動産REIT

小資金から始められる不動産投資として、不動産REITはどうなのでしょうか?

 

結論から言うと、株式投資の延長としてREITを買うのはありです。

 

しかし、あくまで現物不動産とは別ものと考えた方が良いです。

・レバレッジが効かない
・不動産の現金買いと同じなので資金が必要
・規模を拡大するのは難しい

 

といったデメリットがあります。なにより、銀行融資を使えない投資というのがネックです。

 

レバレッジをかけるのが不動産投資の特徴ですので、REITは株式投資と考えて取り組んだ方が良いですね。

 

おすすめは戸建投資か築古アパート投資

結論としては、戸建投資か築古アパート投資のどちらかが選択肢となります。

 

リスクを少なく、堅実な投資をしたいなら戸建投資、スピード感を持って投資をしたいなら築古アパート投資がおすすめです。

 

フルローン(満額)融資は可能か

不動産投資をする場合、手出しの資金は極力抑えたいものです。

 

お金がないので、できればフルローンで!と考えるかと思いますが、なかなか条件が揃わないとフルローンは出づらくなっています。

 

では、極力フルローンに近い融資を受けるためにはどのような条件が必要なのでしょうか?

 

順番に見ていきます。

 

積算評価が高い物件

銀行の資産評価の仕方に、積算評価というものがあります。

 

積算評価とは、国が定期的に公表する路線価をベースに土地の価格を計算する方法です。

 

積算評価が高い物件には、例えば

・都心や駅前の一等地の物件
・土地の面積が広い物件
・地方の築古大規模物件

 

などが挙げられます。

 

不動産の路線価は、実勢価格(実際の取引価格)よりも低いのが一般的です。

・土地建物の評価額 7千万円
・実際の販売価格  1億円

 

この物件を購入する場合、

 

 銀行の評価額<実勢価格

 

となり、不足分の3千万円は自己資金で出す必要があります。

 

しかし、例えば地方の築古の大型物件の場合

・土地建物の評価額 1億円
・実際の販売価格 7千万円

 

評価額が逆転している場合があります。土地の面積が広い地方物件はこうしたものが多いです。

 

この場合、

 

 銀行の評価額>実勢価格

 

となります。

 

実際の物件の販売価格よりも銀行評価額が高くなるため、このような物件はフルローンが出やすくなります。

 

不動産を複数持っている

不動産を所有している、特に担保の付いていない物件を所有している場合は、余裕資産を保有しているとみられるので、フルローンが出やすくなります。

 

注意すべきなのは、収益物件をたくさん持っていても、借り入れ額が大きい物件は、負債が多い=債務超過と見られて銀行評価は低くなります。

 

単純に収益物件をたくさん持っていれば良いわけではありません。

 

現金を持っている

現金を持っているのは、不動産投資に非常に有利です。

 

例えば現金1億円を持っていて、1億円以下の収益物件を買う場合は、銀行側は返済リスクがほぼありませんから、フルローンが出る可能性があります。

 

不動産でも「キャッシュ・イズ・キング(現金は王様)」なのです。

 

相続予定の資産がある

現金がない場合でも、相続の予定がある場合は、将来の資産価値として見られることでフルローンが出る可能性があります。

 

親が地主だったり、大家業をしていて不動産を持っている場合などは融資が出やすい、といった事例です。

 

資金がない人も将来の相続を上手に利用して、銀行に説明できると融資にもプラスになります。

 

自宅を購入物件の共同担保にする

銀行評価額が物件価格より不足する場合でも、不足部分をカバーするため、自宅を共同担保に入れることでフルローンが可能な場合があります。

 

自宅を共同担保に取られるのは嫌だという考え方もありますが、融資を引き出すための有効な手段ではあります。

 

連帯保証人を入れる

通常、融資の際は借入人が債務者となりますが、親族や配偶者を連帯債務者や連帯保証に入れることで融資がでる可能性があります。

 

特に配偶者の所得が高いサラリーマンの場合、2人分の与信枠が使えますので銀行側は返済リスクがかなり減るのです。

 

ただし、家族とはいえ、保証人になるのはハードルが高い場合もあります。後々家族内でもめないように、よく相談する必要があります。

 

少額不動産投資の収支シミュレーション

それでは具体的に少額で不動産投資をした場合の収支シミュレーションをしてみましょう。

 

400万円の戸建に投資した場合

・戸建て(融資ありの場合)
物件+リフォーム 400万円
自己資金 100万円
融資額  300万円
金利 2%
融資期間 10年
年間返済額 33万円
年間家賃 60万円
年間キャッシュフロー 27万円
利回り 15%
ROI  27万円 ÷ 100万円 = 27%
・ 戸建て(全額自己資金の場合)
物件+リフォーム 400万円
自己資金 400万円
年間家賃 60万円
年間キャッシュフロー 60万円
利回り15%
ROI  60万円 ÷ 400万円= 15%

戸建の場合のシミュレーションです。

 

リフォーム費用込みで400万円、利回り15%なので現実的なラインかと思われます。

 

注目すべきはROI(投資回収率)です。投下資金でいくら利益が出るかの指標なのですが、融資を受けたほうが倍近くのROIとなっています。

 

融資を使った方が、投資としてはより効率的ということです。

 

2,000万円の築古木造アパートに投資した場合

・築古一棟アパート(自己資金1割の場合)
物件+リフォーム 2,000万円
自己資金 200万円(1割)
融資額 1,800万円
金利 2%
融資期間 15年
年間返済額 138万円
年間家賃 300万円
年間キャッシュフロー 162万円
利回り 15%
ROI 162万円 ÷ 200万円 = 81%
・築古一棟アパート(自己資金3割の場合)
物件+リフォーム 2,000万円
自己資金 600万円(3割)
融資額 1,400万円
金利 2%
融資期間 15年
年間返済額 108万円
年間家賃 300万円
年間キャッシュフロー 192万円
利回り15%
ROI 192万円 ÷ 600万円 = 32%

 

築古一棟アパートのシミュレーションです。

 

戸建と比べて投資額は大きくなりますが、融資を使うことで利益額が一気に増えます。

 

自己資金は3割よりも自己資金1割に抑えた方が、ROIは2.5倍に増えています。

 

融資をうまく使い、レバレッジをかけることで効率的な投資になっていることがわかります。

 

少額不動産のデメリット、危険はないのか

不動産投資は少額からでも十分始められます。では、デメリットやリスクはないのでしょか。

 

順番にみていきます。

 

空室リスクはある

少額で始める不動産投資の場合、金銭的なリスクは比較的少ないですし、失敗した場合でも少額ですみます。

 

しかし、物件の空室リスクはあります。戸建投資は場所をよほど間違えなければ空室リスクは少ないですが、アパートの場合はやや空室リスクは高くなります。

 

物件選びは重要になります。

 

建物リスクはある

築古のボロ物件の場合、当然ですが建物リスクがあります。

 

外壁や、室内のリフォームであれば問題はないのですが、建物の基礎や、給排水系ので設備に不具合があると、予想以上のリフォーム費用がかかってきます。

 

事前の物件の見極めは重要になります。

 

リフォーム費用の試算は難しい

リフォーム費用は、物件によって金額が大きく変わってきます。

 

見込みよりもだいぶリフォーム費用がかさんでしまった、という例はよくあります。経験が少ないうちは、余裕を持ったリフォーム費用の試算が必要です。

 

DIYは向き不向きがある

DIYを行うことでリフォーム費用は抑えらますが、自分で作業をするので、当然向き不向きがあります。

 

始めはやる気があっても、毎週リフォーム作業のために労力を割くのは簡単ではありません。自分の適性を見極める必要がありますね。

 

投資規模の拡大に時間がかかる

少額での不動産投資はリスクも少なく、利回りも高くなりますのでおすすめです。

 

しかし、不動産投資は規模を拡大していくことで、安定して収益を増やしていくのがセオリーなので、少額投資は投資規模の拡大に時間がかかります。

 

やはり資金は必要

不動産投資は、融資を受けて行う方が初期費用も抑えられて効率が良くおすすめです。資金も少額から始められます。

 

しかし、建物リスクや空室リスクに備える資金は必要です。そのため、投資を拡大していく際にも資金を準備しつつ進めていくのがベストです。

 

資金はあるに越したことはありません。

 

まとめ

・少額からの不動産投資は可能
・フルローン融資には条件がある
・おすすめは戸建か築古アパート

 

では、また。

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