不動産REIT（リート）は今が買い時なのか？

 

こんな疑問に答えていきます。

 

不動産REIT（リート）は今が買い時なのか？

コロナショックもあり、REIT（リート）は今が買い時なのか、色々意見があります。

 

順番に見ていきます。

 

REITとは不動産投資信託のこと

REIT（リート）は不動産版の投資信託です。

 

投資家から集めたお金で、不動産を運用し、賃料収入を投資家に分配する投資商品になります。

 

日本版J-REITが人気

日本版リートのJ-REITが誕生したのは、2001年。

 

リーマンショックで2007年から数年は低迷した時期もありましたが、順調に市場規模は拡大していきました。

 

不動産賃貸業は収益が安定していて、REITの配当利回りも高いため、日本では非常に人気があります。

 

J-REITの長期チャート

東証リート指数の長期チャートを見てみましょう。

 

最高値は2007年5月。リーマンショックで2008年10月には最安値をつけ、70％近くの下落となりました。

 

その後は回復していますが、コロナショックで一時は30％以上の急落となっています。

 

コロナショックの価格下落で利回りが上昇

コロナショックでJ-REITは大きく下落しました。

 

価格の下落とともに、分配金利回りは６％を超えるほどの爆上げ。ピーク時は、銘柄によっては利回り10％以上にもなっていました。

 

2020年9月現在は、平均４％ほどの利回りに落ち着いてはいますが、価格はコロナ前よりも割安の状態となっています。

 

コロナショックでリート価格は急落

本来、REITは家賃収入を原資としているので安定していて、価格の変動幅は大きくないのですが、今回のコロナショックでREITは、価格が急落しました。

 

実際、ホテル系のREITは、稼働率が１０分の１ほどに落ち込んだため、収益が大幅減となっています。

 

なので、ホテル系REITの価格が下がるのは当然でした。

 

ホテル系以外のリートも大幅下落

しかし、コロナショックで直接被害のなかったセクターも含め、影響が出ました。

 

物流系や住居系などは、賃料数収入に全く影響がなかったのにもかかわらず、REIT全体が暴落したのです。

 

事業の収益と相場での価格に大きな歪みが生じました。

 

リーマンショックの際も価格は急落した

2007年のリーマンショック時も、今回のコロナショックと同様に価格は暴落しました。

 

実際の物件の稼働率への影響は、ほとんどなかったにもかかわらずです。

 

REITは株式よりも、下げ相場での下落率が大きい傾向があるのです。

 

J-REITは今は買い時なのか？

J-REITは今は買い時なのか、というと微妙なところではあります。特にホテル系のREITはまだ、先行きが不透明な状況です。

 

また、リーマンショック時も、株価の回復よりもREITの価格の回復は１〜2年遅れたという歴史もあります。

 

しかし、現状割安感はありますのでREIT投資を始めるには良い時期かもしれません。

 

 

現物不動産とREITはどっちが良いのか

不動産投資という視点から見ると、現物不動産とREITでは色々違いがあります。

 

順番に見てみましょう。

 

現物不動産とREITの違い

現物不動産と比べたREITのメリットとしては、

 

一方、デメリットとしては

 

などがあります。

 

現物不動産はレバレッジが効く

現物不動産は、融資が使えるので投資効率は良いです。

 

不動産投資においてレバレッジは重要な要素になります。

 

一方、REITの投資で銀行融資は使えないですからね。

 

現物投資との比較で収益性をみる

もし手元に3000万あったら利回りどれぐらい取れるか、現物不動産とREITで収益性を比較してみましょう。

 

それぞれのざっくりと利益は

 

となります。投資効率は③が良です。レバレッジが効いています。

 

レバレッジをかけるのはリスクもある

しかし、現物不動産をレバレッジをかけて購入するにはリスクもあります。

 

3,000万円ぐらいで、変なワンルームマンションなどを買ってしまうと、空室リスクや、利回りの低下、場合によっては持ち出しが発生する可能性もあります。

 

その点、REITのリスクは限定的です。

 

 

おすすめJ-REITは

それでは、おすすめのREITについてみてみましょう。

 

REITのカテゴリー

REITの種類は色々あります。

 

物件の投資先の業種によって、いくつかのセクターに分けることができます。

 

REITの主なセクターとしては

 

があります。

 

各セクターの特徴

各セクターには以下の特徴があります。

 

 オフィス系
・JREITで一番のシェア
・景気に敏感

 商業系
・都心は需要が安定
・地方はテナントが長期契約

 住居系
・景気の影響を受けにくく安定している
・都心以外だと価格の上昇は期待できない

 物流系
・ECが伸びているので需要が伸びている
・人気で利回りが低い

 ホテル系
・インバウンド需要に左右されるため不安定
・利回りが高い

 

個別銘柄REITのメリットデメリット

個別銘柄REITのメリットデメリットとしては、

 

メリット

デメリット

 

などがあります。

 

個別銘柄は選択が難しい

個別銘柄は選択が難しい側面もあります。

 

などの分析が必要になってきます。

 

個別銘柄よりもETFがおすすめ

個別銘柄でなくインデックスファンドやETFで運用する、という手もあります。

 

メリット

 

デメリット

 

手数料はかかりますが、少額から始められて分散が効いているのが良いですね。

 

インデックスファンドであれば配当金の再投資も可能なのでおすすめです。

 

おすすめのJ-REIT ETF３選

 

いずれも指標は東証REIT指数インデックスです。どれを選んでも大差はないかと思われます。

 

おすすめの米国リートETF

ここで海外のREITに目を向けてみましょう。

 

REITはもともと米国発祥です。

 

日本の10倍の規模があります。

 

米国REITの保有物件の構成比率

米国リートREITの保有物件の構成比率上位は以下のようになっています。

 

ちなみに日本の構成比率は

 

日本はオフィスが多いことがわかります。

 

米国REITはセクターの種類が多い

米国はセクターの種類が多いのが特徴です。

 

ヘルスケア・インフラなの割合が高く、Google Amazonなどのハイテク企業も多いため、データセンターなどに特化したリートもあります。

 

投資のバリエーションは多いですね。

 

米国REITおすすめ３選

それでは、米国REITおすすめ３選をみていきましょう。

 

 

利回りならRWR、経費の安さならXLREという感じでしょうか

 

XLREはS&P500構成銘柄のみを組入対象にしています。

 

まとめ

 

では、また。